Das neue Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) bringt wichtige Änderungen für Eigentümer, Heizungen und Energievorgaben. Erfahren Sie jetzt, was sich 2026 ändert.
Das wichtigste im Überblick
- Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) soll das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzen
- Neue Regeln für Heizungstausch & Bio-Treppe erklärt
- Welche Herausforderungen sehen Experten?
Das geplante Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) sorgt aktuell für intensive Diskussionen unter Hauseigentümern, Vermietern und der Immobilienbranche. Mit dem Gesetz sollen neue Vorgaben für den Heizungstausch, die Modernisierung der Wärmeversorgung und die Umsetzung europäischer Klimaziele geschaffen werden. Gleichzeitig wirft der Entwurf Fragen zu Kosten, Planungssicherheit und Wirtschaftlichkeit auf. Die dargestellten Inhalte basieren auf dem aktuellen Gesetzesentwurf.
Wer eine neue Heizung plant oder in den kommenden Jahren Modernisierungen durchführen möchte, sollte die Entwicklungen jetzt im Blick behalten.
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG)?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wurde vom Bundeskabinett am 13. Mai 2026 beschlossen und verfolgt zwei zentrale Ziele: Die Modernisierung der Wärmeversorgung in Gebäuden sowie die Umsetzung europäischer Anforderungen aus der Gebäuderichtlinie (EPBD). Das Gesetz muss jedoch zunächst noch Bundestag und Bundesrat passieren. Änderungen im weiteren Verfahren sind weiterhin möglich.
Die Einführung soll schrittweise erfolgen:
- Neue Regelungen zum Heizungstausch unmittelbar nach Verkündung
- Weitere EU-bezogene Vorschriften sechs Monate später
- Nullemissionsgebäude für öffentliche Gebäude ab 2028
- Nullemissionsgebäude für alle Neubauten ab 2030
Änderungen für Eigentümer und Heizungen
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) wird das Gebäudeenergiegesetz (GEG) ersetzen und neue Regeln für die Heizungsmodernisierung festlegen.
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Neue Regeln beim Heizungstausch: Was ändert sich?
Ein besonders relevanter Bereich betrifft den Heizungstausch im Eigenheim oder Mietobjekt. Die neuen Regelungen zum Heizungstausch gemäß §§ 42–46 des geplanten Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG) sehen vor, dass Gas- und Ölheizungen grundsätzlich weiterhin eingebaut werden dürfen. Voraussetzung hierfür ist jedoch die Einhaltung der sogenannten Bio-Treppe, die einen schrittweise steigenden Anteil erneuerbarer Energieträger wie biogene Brennstoffe oder Wasserstoff vorsieht. Ziel dieser Regelung ist es, den Anteil klimafreundlicher Energien im Gebäudesektor sukzessive zu erhöhen.
Auch Wärmepumpen-, Solarthermie- und Biomasse-Hybridheizungen, die mit Gas, Öl oder Flüssiggas kombiniert werden, können bis zum Jahr 2035 unter bestimmten Voraussetzungen die Anforderungen der Bio-Treppe erfüllen. Ab dem Jahr 2035 wird jedoch zusätzlich ein Nachweis erforderlich: Dann muss eine fachkundige Person bestätigen, dass die vorgeschriebenen Anteile erneuerbarer Energien tatsächlich eingehalten werden.
Darüber hinaus sieht der Gesetzentwurf die Streichung der bisherigen §§ 71 sowie 71b bis 72 vor. Diese Regelungen betrafen unter anderem Anforderungen an Heizungsanlagen, die Beratungspflicht beim Einbau von Öl- und Gasheizungen sowie bisherige Betriebsverbote für bestimmte Heizkessel und Ölheizungen.
Eine weitere wesentliche Neuerung betrifft den Mieterschutz: Künftig sollen die Betriebskosten neu eingebauter Gas- oder Ölheizungen nach § 43 zwischen Mietern und Vermietern aufgeteilt werden. Hierfür ist eine Ergänzung des Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetzes durch die neuen §§ 5a und 5b vorgesehen. Ziel dieser Anpassung ist eine gerechtere Verteilung möglicher Mehrkosten durch fossile Heizsysteme.
Die Biogastreppe
Nach dem aktuellen Entwurf bleiben Gas- und Ölheizungen weiterhin grundsätzlich zulässig, allerdings unter neuen Bedingungen. Entscheidend ist dabei die sogenannte Bio-Treppe. Sie beschreibt den verpflichtenden Anteil erneuerbarer Energieträger wie Biomethan oder Wasserstoff in Heizsystemen.
Die geplanten Mindestanteile Erneuerbarer Energien steigen stufenweise:
ab 2029
➜ 10 %
ab 2030
➜ 15 %
ab 2035
➜ 30 %
ab 2040
➜ 60 %
Für Eigentümer bedeutet das: Wer heute eine Gas- oder Ölheizung einbaut, muss langfristig sicherstellen, dass die Anlage diese steigenden Anforderungen erfüllen kann. Ab 2035 wird hierfür zusätzlich ein Nachweis durch fachkundige Stellen erforderlich.
Welche Herausforderungen sehen Experten?
Der aktuelle Gesetzesentwurf für das Gebäudemodernisierungsgesetz wird von verschiedenen Organisationen kritisch bewertet. Mehrere Punkte stehen dabei im Fokus.
Kritisiert werden unter anderem:
- komplizierte Nachweispflichten
- zusätzlicher Beratungsbedarf
- umfangreiche Dokumentation
- steigender Verwaltungsaufwand
Der Nationale Normenkontrollrat sieht den Entwurf teilweise als schwer verständlich und praxisfern an.
Viele Eigentümer stehen vor einer schwierigen Entscheidung:
Eine heute günstige Gasheizung könnte langfristig durch steigende Kosten für Biomethan oder Wasserstoff deutlich teurer werden.
Mögliche Folgen:
- schwer kalkulierbare Betriebskosten
- erschwerte Investitionsentscheidungen
- unsichere Wirtschaftlichkeit
Sie erhalten eine Übersicht aller Fördermöglichkeiten – sortiert nach Zuschuss oder Darlehen.
Studien und Verbände weisen darauf hin, dass Wasserstoff und Biomethan zukünftig möglicherweise nur begrenzt verfügbar sein könnten.
Diese Energieträger werden voraussichtlich vor allem in Bereichen eingesetzt, die schwer elektrifizierbar sind: Industrie, Luftfahrt, Schifffahrt, Hochtemperaturprozesse.
Für private Gebäude könnte dies höhere Energiekosten bedeuten. Zusätzlich fällt auf fossile Restanteile weiterhin eine CO₂-Abgabe an.
Ein weiterer Kritikpunkt betrifft die langfristigen Klimaschutzziele.
Diskutiert werden:
- Wegfall bisheriger 65-%-Regelungen
- längere Nutzung fossiler Heizsysteme
- mögliche Verzögerung der Wärmewende
Kritiker befürchten, dass Übergangslösungen langfristige Investitionen in klimafreundliche Technologien verzögern könnten.
Was bedeutet das Gebäudemodernisierungsgesetz für Hauseigentümer?
Für Eigentümer ergibt sich vor allem ein zentrales Thema: Planungssicherheit. Besonders bei langfristigen Investitionen sollte nicht nur der Anschaffungspreis betrachtet werden, sondern die Gesamtkosten über die gesamte Nutzungsdauer.
Vor einer Investitionsentscheidung sollten folgende Fragen berücksichtigt werden:
- Welche Heiztechnologie passt langfristig?
- Welche Betriebskosten entstehen künftig?
- Sind zukünftige Anforderungen erfüllbar?
- Welche Förderprogramme könnten genutzt werden?
- Wie entwickeln sich Energiepreise?
Fazit
Das Gebäudemodernisierungsgesetz könnte die Rahmenbedingungen für den deutschen Heizungsmarkt nachhaltig verändern. Während die neuen Regelungen mehr Technologieoffenheit schaffen sollen, bestehen weiterhin Fragen hinsichtlich Kosten, Verfügbarkeit erneuerbarer Energieträger und langfristiger Planungssicherheit. Für Eigentümer, Bauherren und Vermieter wird entscheidend sein, Investitionen nicht nur kurzfristig, sondern über Jahrzehnte hinweg zu bewerten.
Da sich das Gesetz noch im parlamentarischen Verfahren befindet, können weitere Anpassungen folgen. Wer aktuell Modernisierungen plant, sollte die Entwicklung aufmerksam verfolgen. Mehr erfahren